La comprobación de valor y el método indiciario
“No vamos a perder el tiempo en demostrar su culpabilidad. Que sea él quien nos demuestre a nosotros que no tenía intenciones hostiles.”(“Archipiélago Gulag”, Alexander Solzhenitsyn).
Nadie se aventura a realizar una escritura sin conocer previamente el coste global que le va a suponer una operación determinada. Ello no solo ocurre con las operaciones que necesitan de intervención notarial, sino en todo tipo de transacciones económicas.
Desde las Notarías, cuando una operación contiene elemento o cosa valuable, debemos advertir, según la naturaleza de la operación, cuál es el criterio valorativo de la Administración competente a efectos fiscales, comparado con lo que el sujeto pasivo declara, máxime si dicha operación está sujeta y no exenta al impuesto correspondiente. No se nos puede pasar, y si usted no lo pregunta, mal hecho, porque el pagano es usted. El problema que nos encontramos es, –y con alta frecuencia- que los criterios de valoración establecidos por la Administración, difieren de los pactados entre las partes contratantes, esto es, de la realidad del mercado. Y que les quede claro, la Administración comprueba. ¿Pero cómo comprueba?
Les enumero cuáles son los métodos de comprobación del valor declarado recogidos en la Ley General Tributaria (quédense con el 1.b):
“Artículo 57. Comprobación de valores.
- El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:
- a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
- b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.
- c) Precios medios en el mercado.
- d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
- e) Dictamen de peritos de la Administración.
- f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
- g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
- h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
- i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.”
En este sentido y en virtud de las competencias normativas atribuidas a la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 18/2010, de 16 de julio, del Régimen de Cesión de Tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía, y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión, el artículo 37.2 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, establece que cuando se utilice el medio de comprobación de valores referido en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se podrá estimar (se estima) a partir del valor catastral que figure en el correspondiente registro fiscal.
Para ello, al valor catastral correspondiente a la fecha de realización del hecho imponible se le aplicará un coeficiente multiplicador que tendrá en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de valores.
La inclusión expresa de este método, como principal, en la Ley andaluza, ha facilitado enormemente la tarea comprobadora (por otra parte, inexcusable) de la Administración.
Frente al resto de métodos enumerados, piensen en la brutal economía de medios que supone para la Administración comprobante la utilización del mismo: un niño de primaria es perfectamente capaz de realizar una comprobación de valor con una simple multiplicación (valor catastral x coeficiente del municipio) y si dicha operación matemática está correctamente realizada, por el mencionado 37.2, administrativamente es impecable, por lo que el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa es desestimada con la misma facilidad.
Una comprobación de valor así realizada, le llegaría a un contribuyente de esta forma:
“Para el municipio de *** y para el año ***, el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) publicado por la Orden de *** es *** y, una vez comprobada la correspondencia de la referencia catastral con la identidad del bien, así como el cumplimiento de las condiciones mencionadas en el art. 3.1 de la misma, el valor real estimado será:
Valor Real Estimado = Valor Catastral Actualizado x CMVC = ***.** x *,** = **.*** euros
VALOR COMPROBADO (para el 100% de pleno dominio): ***.***,** euros” .
Éste es el argumento de los que están a favor de la aplicación del método:
“(…)como viene diciendo esta Sala en diversas Sentencias, dada la claridad de los preceptos y de la Orden en cuestión, así como la escritura de compraventa, y la motivación de la comprobación de valor, debe rechazarse rotundamente la denuncia de falta de motivación que se imputa a la Administración que, por tanto, ninguna indefensión ha provocado a la parte recurrente. Constan en dicha documentación los datos relativos al valor catastral del inmueble, así como la operación practicada al amparo del citado artículo 37.2, con el resultado que arroja. Nada ni nadie ha impedido al demandante demostrar, bien que era inadecuado a Derecho la utilización de ese medio de comprobación por mor de las características o destino de los bienes valorados, bien que no era ese el valor catastral actualizado a la fecha del hecho imponible, bien que la Administración erró en la aplicación del coeficiente de referencia, bien que sufrió error en la operación de multiplicación, o incluso que se equivocó al hallar el montante a que ascendía la liquidación. Basándose por lo demás la actuación de la Administración en la aplicación y resultado de un método cuyas prescripciones aparecen consignadas en normas de rango legal. Es más, las características físicas, jurídicas y económicas del bien quedan debidamente justificadas y concretadas en la ficha catastral del inmueble; de ahí que sea posible a través de estos datos individualizar esos bienes y obtener el valor catastral de los mismos en el año del hecho imponible, aplicado por la Administración tributaria en la liquidación impugnada, y frente a lo argumentado por la actora sobre la falta de motivación del valor catastral actualizado, debemos señalar que el valor catastral del inmueble actualizado al año 2011, que se indica en la comprobación de valor, viene ya determinado por la Gerencia del Catastro, y coincide con el que se recoge en la referencia catastral que se adjuntaba a la escritura de compraventa (***.***,** euros), siendo así perfectamente conocido por los recurrentes, datos que su titular debe conocer y no constan impugnados.” (TSJ de Andalucía, Sede de Málaga, de 30 de junio de 2015, Recurso 909/2012).
Para la Administración comprobante, utilizar este método posibilita la comprobación de prácticamente el 100% de los valores declarados en las transmisiones de bienes inmuebles y con un bajo coste económico. Por mor de la situación del mercado inmobiliario, el incremento de las liquidaciones complementarias giradas por la Administración con respecto a tiempos pasados, a buen seguro le está proporcionando pingües beneficios. Siento decir que he buscado el dato infructuosamente, más por lo que en nuestros despachos vemos a diario, la enorme cantidad de transmisiones realizadas por debajo del valor mínimo fiscal calculado con dicho método, a día de hoy, no me hace dudar de que esto es así. Como tampoco dudo de lo que dejó de recaudar la Administración con ese mismo método en tiempos del auge del mercado inmobiliario, en el que uno, en su candidez, no entendía por qué la gente antes de realizar una compraventa se compraba zapatos y no le enseñaba la caja al Notario.
Como la discrepancia entre mercado y Administración se produce en ambos polos del ciclo económico, soy de la opinión que el método no corrige ni una, ni otra situación, si lo que se pretende es determinar de forma justa, el valor real de un inmueble determinado en un momento determinado.
Y es que dicho método se basa en la utilización del valor catastral como instrumento de referencia para comprobar el valor de mercado o valor real de los inmuebles, que puede no estar en consonancia con el valor real (el precio cierto y satisfecho) que las partes acuerden, más aún, cuando la determinación del valor catastral se realiza a través de un método presuntivo, de forma que el valor catastral de un determinado inmueble urbano resulta de unos valores medios también presuntivos, que si bien posteriormente ese valor trata de individualizarse, esta individualización también se realiza mediante la aplicación de coeficientes correctores que son, por enésima vez, presuntivos. Lo mismo ocurre con los coeficientes multiplicadores del valor catastral, que se obtienen del mismo modo, con métodos presuntivos e indiciarios. Todo en suma, nada que ver con las características reales, tangibles, del inmueble transmitido, y que desde luego sí son conocidas por los agentes de mercado que intervienen en la operación.
Dado el carácter presuntivo del método, tanto de la determinación del valor catastral como del coeficiente aplicable, se puede afirmar que este medio de comprobación no es el más adecuado para determinar el valor real o verdadero de mercado, obteniéndose con este método un valor irreal por definición. Con ello, se produce una alteración: la base imponible (el valor real) deja de ser determinada mediante una estimación directa (comprobación de valores) para serlo mediante una pseudo-estimación. Se puede advertir que a través de este medio de comprobación de valores se está determinando una “base alternativa” a la definida por la norma en el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Esto es, mediante la aplicación de este medio de comprobación se altera la definición de base imponible, de forma que no se determina el valor real de un bien, sino su valor estimado o presunto. Por tanto, puede convenirse que a través de este medio de comprobación de valor no se determina el valor real de los inmuebles, lo cual resulta especialmente llamativo si se tiene en cuenta que ha sido introducido mediante la Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal.
Así por ejemplo, mencionar la STS de 22 de septiembre de 1995, en la cuál se indica: “Los índices sólo son válidos y admisibles en tanto en cuanto su aplicación refleje el valor real o corriente en venta de los terrenos. Si en algún caso no es así, lo que procede es corregir la extralimitación…, y desechando los índices, utilizar los métodos necesarios para determinar cuál es el valor real o corriente en venta”. Los índices o coeficientes gozan por tanto, de una mera presunción iuris tantum de veracidad.
La determinación de los coeficientes por la Administración puede incluso responder a razones de índole político-social, ajenas por tanto a la individualización del objeto, y por tanto arbitraria, por lo que habría que concluir diciendo que los métodos indiciarios no son suficientes para determinar el valor real de los inmuebles y por tanto, por muy sesuda que sea su elaboración, nunca llegarán a ser más que una referencia que debiera ser utilizada por la Administración para iniciar un procedimiento de comprobación de valor propiamente dicho (en este sentido, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Sevilla, de 21 de mayo de 2015, Recurso 667/2014). Es decir, debieran servir de “chivato” o alarma para que la Administración ponga en marcha el procedimiento de comprobación de valor, pero no una máxima finalista que sirva de base a una liquidación complementaria inapelable.
José Antonio