Escritura de Agregación de fincas
La escritura de agregación de finca es aquella que tiene por objeto reflejar en el Registro de la Propiedad la unión de dos fincas cuando la diferencia de superficie entre una y otra es superior a la quinta parte absorbiendo la superior el historial registral de la menor pues se mantiene el folio y número de la finca mayor.
Normativa:
–Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
–Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículo 10.
Naturaleza jurídica:
Es un acto considerado de riguroso dominio, quiere decir que, si bién no altera sustancialmente el patrimonio del propietario porque nada sale del mismo, si que se modifica al tranformarse los bienes quedando sujetos a diferente estatus, pues lo que eran dos fincas pasan a ser una, del único titular o en comunidad con otros sujetos.
Requisitos esenciales de la agregacion de fincas.
-Legitimación en el requirente: como un acto de riguroso dominio supone que si las fincas pertenecen a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará al Notario con los propios títulos de dominio, que se deben acompañar. Si las fincas tienen carácter ganancial podrá hacerse con el concurso, solo, del titular registral. Si una es ganancial y otra privativa deberá determinarse la cuota que corresponde a los cónyuges con uno u otro carácter.
– Deberá hacerse en escritura pública en la que se describirán la nueva finca creada. No es preciso que la nueva descripción coincida con el catastro, según ha declarado la DGRN.
– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. No es necesario, si bien en determinadas ciudades con casto histórico protegido las Ordenanzas Municipales pueden preverla.
– Si la finca está gravada con una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la agrupación en caso de existir cargas en las otras fincas cada uno conservará intacta su garantía sobre la finca respectiva antes de la agregación, que no se extenderá a las otras fincas implicadas en la agregación.
– Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo.
PARTICULARIDADES SEGÚN EL INMUEBLE
–En propiedad horizontal. Se precisa previsión estatutaria o acuerdo de la Junta de propietarios en los términos del artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal así como un acto administrativo que autorice la creación de diferente número de viviendas de las previstas en la licencia de obras. No es preciso en caso de agregación de parte segregada a otra existente por no crearse nuevas entidades, res Resolución DGRN 28 de mayo de 2014: no se precisa autorización cuando no se crean más elementos de los que había o se adaptan a la licencia.
–En superficie urbana. No es precisa la licencia a salvo normativa sobre protección de casco histórico.
– En Rustica la Ley de modernización de explotaciones agrarias Ley 19/1995, de 4 de julio prevé bonificaciones para integrar fincas de la explotación familiar bajo una sola linde.
Fiscalidad.
– RDL 1/1993, de 24 de septiembre que aprueba el TR de la LITP y AJD, arts. 27y ss.
– RD 828/1995 de 29 de mayo Reglamento ITP y AJD, arts. 66 y ss.
– Decreto Legislativo andaluz 1/2009, arts. 23 y 26; Decreto Ley andaluz 1/2012, de 19 de junio.
La Agregación tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad. En Andalucía la agrupación tributa al 1.2% solo del valor de la finca menor que se agrega.