COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE AFECTADO POR LA LEY DE COSTAS.
La Ley de Costas 22/1988 reformada por la ley 2/2013 de 29 de mayo tiene como reto según se infiere de su Exposición de Motivos conseguir una reciproca relación entre la actividad económica y la calidad medioambiental.
Consta de dos bloques, el primero de ellos implica una profunda modificación de la anterior Ley de Costas, el segundo establece un régimen de prórroga extraordinaria y selectiva a través de un informe previo medio-ambiental de las concesiones otorgadas bajo la ley anterior.
Los requisitos generales para otorgar una escritura de venta de un inmueble afectado por la Ley de Costas son los mismos previstos para el resto de inmuebles por lo que a su ficha respectiva en esta web me remito.
Las particularidades esenciales en estas transmisiones se refieren al objeto de la transmisión pues:
1º O se trata de una concesión administrativa existente al amparo de la Ley 22/1988, resultante del deslinde de la zona marítimo terrestre.
2º O se trata de finca que puede estar incluida en zona marítima terrestre en todo o en parte como consecuencia del deslinde previsto en la Ley 2/2013.
Así:
1º El objeto de la transmisión es una concesión administrativa. El concesionario tendrá derecho al uso privativo de los bienes objeto de concesión que será un inmueble en zona marítimo terrestre.
EL PLAZO DE LAS CONCESIONES será el que se determine en el título correspondiente, que en ningún caso podrá exceder de setenta y cinco años. Reglamentariamente, se establecerán los plazos máximos de duración de las concesiones en función de los usos a que las mismas se destinen. Los plazos máximos fijados para cada uso podrán ampliarse, conforme al Reglamento de 10 de octubre 2014, respetando en todo caso el plazo máximo de setenta y cinco años.
Se prorrogan las concesiones existentes al amparo de la ley del 88, las cuales expirarían en el 2.018. También se prevé la ampliación de la prorroga a supuestos en los que aunque no sean concesionarios, los titulares tengan un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público hidráulico acuerdo con la disposición transitoria primera de la ley, debiendo solicitar previamente la concesión. Las obras o instalaciones existentes contrarias a lo dispuesto en la nueva Ley de costas, si ocupasen terrenos de dominio público marítimo-terrestre, serán demolidas al extinguirse la concesión.
Las concesiones serán transmisibles por actos inter vivos y mortis causa. Sobre la transmisión de las concesiones ver arts. 141 a 143 del Reglamento General de Costas Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre. LIMITACIONES:
– La transmisión inter vivos sólo será válida si con carácter previo la Administración reconoce el cumplimiento (AUTORIZACIÓN), por parte del adquirente, de las condiciones establecidas en la concesión.
– La transmisión mortis causa, en caso de fallecimiento del concesionario, sus causahabientes, a título de herencia o de legado, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones de aquel, siempre que en el plazo de cuatro años comuniquen expresamente a la Administración el fallecimiento y la voluntad de subrogarse. Transcurrido dicho plazo sin que se hubiera hecho la comunicación, la concesión quedará extinguida. Extinguidas se cancelarán de oficio a petición de la Administración o del interesado.
En ningún caso podrán ser titulares de concesiones las personas en quienes concurra alguna de las prohibiciones de contratar previstas en el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.
Cuando, posteriormente al otorgamiento de la concesión, el titular incurra en alguna de las prohibiciones de contratar se producirá la extinción de la concesión. En caso de declaración de concurso y mientras no se haya producido la apertura de la fase de liquidación, no se producirá la extinción de la concesión, si su titular prestare las garantías suficientes, a juicio de la Administración, para continuar con la ocupación en los términos previstos en el título concesional.» (Artículo 65.)
Los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración a la entrada en vigor de Ley 22/88, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión.
2º Si el objeto de la transmisión es una finca que linda con zona marítimo terrestre. Se transmite el dominio, si bien sujeto a unas limitaciones en forma de servidumbres legales, pero el dominio en si puede verse afectado como tal por la Ley de Costas debido al nuevo deslinde que podría decretar su inclusión, en todo o parte de la zona marítimo terrestre, y por tanto convertirse en concesión es por ello que se toman medidas de prevención:
-Los terrenos que el deslinde excluya del dominio público podrán ser transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. A estos efectos, por Orden conjunta del Ministro de Hacienda y Administraciones Públicas y del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se determinará el procedimiento de identificación de los interesados a cuyo favor pueda efectuarse la transmisión y el negocio jurídico a través del cual deba efectuarse dicha transmisión, de conformidad con Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. La escritura pública de transmisión será título suficiente para rectificar las situaciones contradictorias que aparezcan en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. (Disposición Adicional V y VI.)
– Aquellas personas que, en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, eran propietarias, con título inscrito en el Registro de la Propiedad, de terrenos que pasaron a formar parte del dominio público marítimo-terrestre por aplicación de aquella, o sus causahabientes, serán reintegrados en el dominio de los bienes que por aplicación de la presente Ley dejen de formar parte del dominio público marítimo-terrestre, una vez revisados los correspondientes deslindes, de acuerdo con la disposición adicional segunda.
– Exigencia de definición y clasificación de los bienes de dominio público marítimo terrestre; se establece como obligatoria la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad, siguiendo el criterio de la Ley de Patrimonio de la Administraciones Públicas, estableciendo un plazo de dos años para que por parte de la Administración del Estado se produzca la misma. (Las cosas se sabe cuándo comienzan pero, dada la posibilidad de recursos, no cuando acaban). Por eso la finca propiedad de un particular aunque la tenga inscrita en el Registro de la Propiedad puede verse alterada.
– La nueva Ley garantiza la constancia registral del procedimiento administrativo de deslinde mediante la anotación marginal de la iniciación del mismo sobre las fincas que pudieran resultar afectadas. Si como resultado de dicho deslinde, todo o parte de una finca se encuentra en zona marítimo terrestre, podrá obtenerse una concesión administrativa, siempre que no atente al medio ambiente, o simplemente quedar en todo o parte incluida en zona de protección.
-El acuerdo de incoación del expediente de deslinde, acompañado del plano del área afectada por el mismo y de la relación de propietarios afectados, se notificará al Registro de la Propiedad, interesando certificación de dominio y cargas de las fincas inscritas a nombre de los titulares que resulten del expediente y de cualesquiera otras fincas que resulten del plano aportado y de los sistemas de georreferenciación de fincas registrales, así como la constancia de la incoación del expediente en el folio de cada una de ellas, se hará constar entre otras circunstancias, la advertencia de que pueden quedar afectadas por el deslinde,
– La circunstancia de que la resolución aprobatoria del procedimiento de deslinde servirá de título para rectificar las situaciones jurídico-registrales contradictorias con el deslinde. La resolución de aprobación del deslinde será título suficiente para rectificar, en la forma y condiciones que se determinen reglamentariamente, las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde. En todo caso los titulares inscritos afectados podrán ejercitar las acciones que estimen pertinentes en defensa de sus derechos, siendo susceptible de anotación preventiva la correspondiente reclamación judicial. Los deslindes se revisarán cuando se altere la configuración del dominio público marítimo-terrestre. Los titulares de los terrenos que tras la revisión del deslinde se incorporen al dominio público marítimo-terrestre pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento, a cuyo efecto la Administración otorgará de oficio la concesión, salvo renuncia expresa del interesado.
La concesión se otorgará por setenta y cinco años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon, (artículos 11,12 y 13 de la nueva Ley).
Es importante que esta circunstancia se advierta expresamente antes de otorgar la correspondiente escritura de venta.
Existen ciertas poblaciones o núcleos urbanos que se dejan fuera del dominio público marítimo terrestre por tratarse de núcleos en situación singular o construcciones consolidadas “amnistiadas” por la ley, son los siguientes:
– Serra Grossa, término municipal de Alicante, provincia de Alicante.
– Puerto de Santa Pola, término municipal de Santa Pola, provincia de Alicante.
– Poblado Marítimo de Xilxes (Castellón), término municipal de Xilxes, provincia de Castellón.
– Empuriabrava, término municipal de Castelló d’Empuries, provincia de Girona.
– Platja d’Aro, término municipal de Castell Platja d’Aro, provincia de Girona.
– Ría Punta Umbría, término municipal de Punta Umbría, provincia de Huelva.
– Caño del Cepo, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.
– Casco urbano, término municipal de Isla Cristina, provincia de Huelva.
– Pedregalejo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.
– El Palo, término municipal de Málaga, provincia de Málaga.
– Moaña, término municipal de Moaña, provincia de Pontevedra.
– Oliva, término municipal de Oliva, provincia de Valencia.