COMPRA VENTA DE INMUEBLE URBANO.
La compraventa es el título de adquisición inter vivos del dominio por excelencia. Para la efectiva adquisición del dominio la compraventa requiere la entrega efectiva de la posesión que puede hacerse material o simbólicamente (entrega de llaves) o instrumentalmente mediante el otorgamiento de la escritura pública si en esta no se determina otra cosa.
Hoy por hoy, la más frecuente en las notarías es la de un departamento en propiedad horizontal, ya sea piso, local, garaje etc.
Los REQUISITOS y TRÁMITES para poder otorgar de manera eficaz una escritura de venta son los siguientes:
– RELATIVOS A LOS SUJETOS:
1º Identificación de los sujetos comparecientes. Se les identificará conforme a la legislación notarial, básicamente por medio del D.N.I., si es extranjero y el acto tiene transcendencia tributaria debe tener N.I.E.
Si es persona jurídica se harán constar sus datos esenciales. El Administrador o apoderado de una sociedad deberá dejar constancia en el propio documento o por referencia a otro público de la titularidad real, es decir, las personas que directa o indirectamente controlan más del 25 % del capital de la sociedad (art. 4 Ley Prev. Blanqueo de capitales).
2º Capacidad de los comparecientes, que apreciará el Notario, denegando el otorgamiento si las partes carecen de ella, por ejemplo ser el vendedor menor o incapacitado judicialmente o aunque no lo esté, apreciará si a su juicio el compareciente tiene capacidad bastante para el otorgamiento, es decir que esté en su sano juicio; Si se trata de sociedades se exigirá su regular su constitución conforme a las Leyes.
3º Legitimación de las partes. Puede ser:
-directa si los que comparecen actúan en su propio nombre y cuenta propia;
-indirecta, si lo hacen en representación de tercero, en este caso deberá acreditarse al Notario esta representación mediante la exhibición de copia autorizada del poder (donde aparezcan expresamente las facultades para enajenar o gravar), o escritura de acuerdo social de donde resulte: el cargo vigente, las facultades suficientes para comprar o vender, y en su caso, deberá estar inscrito en el Registro público correspondiente (mercantil, SAT, cooperativas, entidades religiosas etc.).
Cuando una misma persona pretenda comparecer en representación de dos o más personas, (múltiple representación) y exista contraposición conflicto de interés (auto contratación), deberá estar expresamente salvado en el poder o expresamente facultado por la Junta General correspondiente.
En caso de sociedades de capital si no es un activo esencial (por no exceder del 25 % del patrimonio social) basta manifestación del administrador (parece que debe admitirse también en caso de apoderado general o especial), en otro caso, será indispensable acuerdo en Junta General autorizando la venta. (art. 160 f LSC).
La suficiencia o no de las facultades de representación para el otorgamiento de la escritura de compraventa será apreciada, bajo su responsabilidad, por el Notario autorizante, art 98 de la Ley 24/2001 (reformado por la Ley 24/2005).
4º Poder de disposición de la parte transmitente. La parte transmitente deberá acreditar que ostenta, sobre el inmueble objeto de la venta, facultades suficientes para enajenarla, y podrá hacerlo con:
– La copia autorizada de su escritura, que deberá exhibir.
– Por efectos de la legitimación registral acreditada por los medios de publicidad registral, certificación o nota simple.
Si el bien es ganancial, para su venta deberán comparecer ambos cónyuges (art.1375) CC, si es privativo de uno de ellos pero es domicilio familiar será necesario el consentimiento del otro cónyuge (art. 1320 CC). Si es privativo de un cónyuge por confesión del otro sobre el origen del precio para su compra (1324 CC), en vida del confesante basta el consentimiento del vendedor titular, a la muerte del confesante será necesario el consentimiento de sus herederos forzosos (art. 95 Reg. Hipotecario).
Si pertenece a varias personas en proindiviso deberán comparecer y consentir todas ellas (art. 398 CC).
Si el comprador está casado en separación de bienes deberá presentar su escritura de capitulaciones matrimoniales debidamente inscrita en el Registro Civil (art. 266 R.R.Civil).
REQUISITOS RELATIVOS AL INMUEBLE:
1º Su descripción física se hará conforme a la legislación notarial que exige todos los requisitos exigidos para su inscripción en la legislación hipotecaria. Se tomarán de la propia copia de la escritura.
Se hará constar la referencia catastral tomándola de la certificación catastral descriptiva y grafica que obtendrá la notaría en sede virtual y se incorporará a la escritura. Se manifestará ante el Notario si la descripción catastral se corresponde o no con la realidad (art 18 Ley Catastro).
2º la extensión del derecho del transmitente sobre la finca, debe ser el pleno dominio.
3º Comprobación de titularidad y cargas. Se solicitará nota simple continuada al Registro competente, salvo dispensa expresa de los interesados o tratarse de entidad pública o disposición a título gratuito. Si se presentase en el registro algún documento relativo a esa finca durante los nueve días siguientes el Registro deberá comunicarlo a la Notaría a fin de paralizar el otorgamiento (art. 354 a 5º del Reglamento Hipotecario). La nota se incorporará a la escritura.
En la escritura se advertirá expresamente de las cargas que aparecen en la nota y tienen transcendencia real.
Al día de hoy, no es posible el acceso telemático directo a los Libros del Registro a pesar de lo que con claridad dispone el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria modificado por la Ley 24/2005..
3º OTRAS CARGAS
Aunque no gocen de publicidad registral, hay que tener presente:
– Manifestación sobre arrendamientos.
– Si está al corriente del I.B.I pues existe afección real del inmueble a su pago, según artículo 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Podrá acreditarse con el certificado del Ayuntamiento correspondiente. Normalmente se exhibe e incorpora el último recibo pagado, si bien por sí solo no justifica el pago de los anteriores.
– Manifestación de no estar comprendida en áreas de tanteo o retracto administrativo.
– Cumplimiento de la obligación de entrega al comprador del certificado de eficiencia energética.
REQUISITOS RELATIVOS AL PRECIO.
Una vez transmitido el inmueble mediante el otorgamiento de la escritura que supone su entrega, salvo que de la misma se desprenda lo contrario, se paga el precio.
Fijación del precio. El dicho aquel de que las cosas valen lo que se paga por ellas es totalmente cierto, si bien Hacienda Pública, lo ignora y calcula la base imponible del impuesto de transmisiones sobre el valor que estiman que es el real esto es el catastral multiplicado por el coeficiente que ellos fijan anualmente.
Este criterio de estimación objetivo ha sido puesto en tela de juicio por el Tribunal Supremo en unificación de doctrina en sentencia de 27 de marzo de 2012 donde exige visita personal de perito de la administración que emita informe justificativo de la situación del inmueble, pero claro La agencia Tributaria en principio va a girar la liquidación por su estimación aunque el precio declarado sea inferior.
Medios de pago: El precio puede aplazarse en cuyo caso no es necesario que se exprese en que forma va a pagarse salvo que los interesados lo crean oportuno.
Normalmente, el precio se ha pagado antes o en el acto de la firma, por eso, por imperativo de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales de Ley 10/2010, de 28 de abril y Real Decreto 304/2014 de 5 de mayo por el que se aprueba su Reglamento debe consignarse en la escritura cual es el medio de pago empleado conforme al art. 24 de la Ley del Notariado, ya sea:
-transferencia, cheque nominativo, si es bancario el número de cuenta de cargo contra la que se ha girado. El resguardo del giro o del efecto se testimoniará en la escritura.
-dinero efectivo, a lo que se equipara el cheque al portador. Si excede de 100.000 euros deberá de presentarse el modelo S1; si alguna de las partes es profesional o comerciante no se pueden hacer pagos superiores a 2500 euros, (art. 7 Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria para prevención del fraude fiscal.)
PRIORIDAD REGISTRAL
– Con el fin de ganar prioridad registral se deberá remitir copia telemática al Registro desde la notaría con el fin de obtener el asiento de presentación (art. 249 Reg. Notarial), salvo renuncia expresa de los interesados. La recepción del documento y extensión del asiento de presentación deberá remitirse a la notaría para su constancia.
– Para su inscripción en el Registro deberá comunicarse al Ayuntamiento respectivo (art.254- 5º Ley Hipotecaria), a tal efecto se han habilitado plataformas telemáticas para el envío de copia simple electrónica directamente por la Notaria.
REPERCUSIONES FISCALES
Impuestos municipales: si es urbano el inmueble estará sujeta a Plusvalía municipal (IIVTNU).- El sujeto pasivo es el vendedor deber hacerse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa, con la copia simple entregada por la notaría. Se puede pactar que sea de cargo del comprador, salvo que venda una promotora.
Si el vendedor es un NO residente conviene retener parte del precio pues la Ley impone al vendedor la obligación de pago al comprador.
Impuestos indirectos:
IVA: Cuando el vendedor sea una promotora y sea primera transmisión. El tipo será el reducido del 10 por ciento para vivienda o el 21 para locales. Si el comprador es también sujeto pasivo de IVA se puede pactar con los requisitos legales la renuncia a la exención, produciéndose la inversión del sujeto pasivo, art. 84 LIVA. Además deberá liquidarse del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 1,5 (Andalucía) por tratarse de copia autorizada de escritura, ser el contenido evaluable económicamente y ser inscribible en el Registro de la Propiedad. Deberá autoliquidarse en 30 días hábiles.
Si el vendedor es un particular o siendo sujeto pasivo de Iva si se trata de segunda transmisión estará sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o de Actos Jurídicos Documentados. Aquí el sujeto pasivo es el comprador deberá pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa, mediante autoliquidación a través del modelo 600, con la copia autorizada y la simple entregada por la notaría. BONIFICACIÓN: Si la adquisición se destina a vivienda habitual, el adquirente es menor de 35 años o tiene incapacidad declarada y el precio inferior a 30.000, el tipo será reducido al 3,5.
Impuestos directos:
Impuesto de la Renta de las Personas física (arts. 33 y s.s. Ley IRPF).- Si la venta supone para el vendedor un incremento de patrimonio se habrá de incluir en la declaración del IRPF que realice el año siguiente a la compraventa; consistirá en la diferencia entre el valor de adquisición y reformas justificadas y el de venta si es mayor, si es menor existirá disminución patrimonial.
Si el vendedor es No residente en España el comprados deberá retener al comprador el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del Impuesto que a aquel le corresponda pagar en su declaración.
Si el vendedor es una sociedad se liquidarán los incrementos o disminuciones con arreglo al Impuesto de Sociedades.