COMPRA VENTA DE VIVIENDA PROTEGIDA.

 

La compraventa DE VIVIENDA PROTEGIDA es una especialidad de la compraventa de vivienda en general que está basada en el principio constitucional del derecho de todos a acceder a una vivienda digna para lo que se constituyen ayudas, pero en contraposición de las mismas se imponen limitaciones.

La más reseñable es la que hace referencia a la extensión del dominio que se adquiere pues este no es pleno sino limitado, tanto en lo que se refiere al uso, solo se puede destinar a vivienda efectiva del adquirente y su familia, como en lo que se refiere a su disposición pues no se puede ceder hasta transcurridos 10 años, salvo causas especiales y transcurrido ese plazo y hasta que se extinga el régimen, (actualmente 30 años aunque depende del plan y caracteres del régimen); existe además un derecho de tanteo-retracto a favor de la Junta de Andalucía.

Nos vamos a limitar aquí a reseñar sus especialidades:

A.- EN PRIMERA TRANSMISIÓN

– RELATIVOS A LOS SUJETOS:

1º Respecto del promotor: puede ser público, ya sea un organismo público o sociedad de capital público, o promotor privado.

2º Respecto del adquirente: Solo pueden acceder a estas viviendas, las personas que acrediten previamente no exceder sus niveles de renta previstos en los planes correspondientes y no tener ni haber tenido en el año anterior a su disposición el uso de una vivienda similar en la misma localidad. Todas esas circunstancias se deberán acreditar previamente por la administración, en otro caso no se visará el contrato celebrado.

REQUISITOS RELATIVOS AL INMUEBLE:

La vivienda no podrá tener más de 90 metros útiles más la cochera correspondiente, salvo los casos de régimen de precio tasado.

REQUISITOS RELATIVOS AL PRECIO.

No podrá ser superior al precio oficial. Normalmente suelen esta gravados con una hipoteca en la que el adquirente se subroga. Esta hipoteca presenta unas condiciones especiales dado el carácter del bien, si se pierden las condiciones del adquirente para ser usuario de Vpo deberá devolverlas cantidades en qué consistía la bonificación, debido a la crisis se decretó la suspensión de tales bonifiacciones. Antes de la crisis en la calificación definitiva eran frecuentes las ayudas directas tanto por parte del Estado como de la Junta de Andalucía.

SEGUNDAS TRANSMISIONES

Las particularidades vienen previstas en el artículo 26 a 33 del Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.

Normativa

Ley Andaluza 3/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo

Artículo 11 Derecho de adquisición preferente.- 

  1. La Administración de la Junta de Andalucía o, en su caso, el Ayuntamiento o la entidad pública que sean designados por aquélla, podrán ejercer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada.
  2. El derecho de adquisición preferente podrá ejercitarse a partir de la solicitud de calificación provisional en la forma y plazo que se determinen en las normas de desarrollo de la presente Ley, debiendo en todo caso ejercitarse en un plazo máximo de 120 días.
  3. Este derecho se aplicará también a aquellas viviendas que, cumplido el correspondiente procedimiento para su adjudicación, quedaran vacantes.
  4. El derecho de adquisición preferente se ejercerá por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación.
  5. El derecho de adquisición preferente supondrá la subrogación de la Administración o de la entidad pública que lo ejercite, en la posición del promotor, adjudicando las viviendas conforme a lo dispuesto en el artículo 3.

Artículo 12 Derechos de tanteo y retracto.-

  1. Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla.

Los compradores de viviendas protegidas no podrán transmitirlas “inter vivos” ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición, con las excepciones que reglamentariamente se establezcan y salvo la posibilidad de permuta en casos de violencia de género, tal y como prevé la Ley de protección integral contra la violencia de género de Andalucía.

  1. Sin perjuicio de la autorización que requiera la transmisión del derecho sobre la vivienda protegida, los/las titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente previsto en el apartado anterior la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión.

Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá comunicar al citado órgano competente sus datos e ingresos económicos anuales, así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.

El derecho de tanteo habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del siguiente a aquél en que se haya producido la última de las comunicaciones anteriores; si transcurrido ese plazo no se hubiera ejercitado el tanteo, podrá llevarse a efecto la transmisión comunicada en sus mismos términos.

  1. La persona adquirente deberá comunicar a dicho órgano competente, en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una copia de la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.
  2. En el caso de que quienes transmitan o adquieran no hubieran realizado las comunicaciones a las que se refiere el apartado 2, de que las comunicaciones fueran incompletas o defectuosas, o de que la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el órgano competente podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la comunicación de la transmisión, o de que ésta hubiere llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio.
  3. Los derechos de tanteo y retracto, así como el régimen de comunicaciones a los que se refiere el presente artículo, deberán constar expresamente en la correspondiente escritura pública y tendrán su reflejo en la respectiva inscripción registral.
  4. El derecho de tanteo se ejercerá hasta por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación.

El derecho de retracto se ejercerá por el precio de transmisión, que no podrá superar el máximo vigente para las viviendas protegidas a que se refiere el párrafo anterior.

  1. La fijación de tanteos y retractos convencionales en las promociones de viviendas protegidas deberá respetar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal a los que se refiere este artículo.
  2. En el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sus titulares podrán designar a quién se adjudica la vivienda protegida, que se subrogará en la posición de aquellos.

La selección de dicha persona adjudicataria se realizará en la forma prevista en el artículo 3.

Artículo 13 Elevación a escritura pública, inscripción en el Registro de la Propiedad y otras garantías.-

  1. Las Notarías y los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al órgano competente respecto de la oferta de venta con los requisitos señalados en el apartado 2 del artículo 12, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo, circunstancias que deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.
  2. Igualmente deberán comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda la transmisión, mediante remisión por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida.
  3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones contempladas en el artículo 12 y en el apartado 2 del presente artículo, con los requisitos exigidos en los mismos.
  4. Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en el artículo 12 en relación con los derechos de tanteo y retracto.

Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo

Disposición transitoria primera Régimen de las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas calificadas como protegidas a la entrada en vigor de este Decreto.

  1. Las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas que ya estuvieran calificadas como protegidas a la entrada en vigor del presente Decreto se ajustarán a lo dispuesto en el Capítulo IV del Título I del Reglamento de Viviendas Protegidas que se aprueba por este Decreto.

Conforme a lo previsto en el artículo 26.2 del Reglamento, si el programa al que esté acogido la vivienda estableciera un plazo inferior a los diez años para la segundas o posteriores transmisiones, transcurrido el citado plazo se podrá transmitir la vivienda.

  1. Los derechos de tanteo y retracto legal se ajustarán al siguiente régimen, en función del Plan por el que se calificó la vivienda:
  • a) En relación con las transmisiones de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa del III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, aprobado por Decreto 166/1999, de 27 de julio, y del vigente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, aprobado por Decreto 149/2003, de 10 de junio, los derechos de tanteo y retracto se podrán ejercer de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo II del Título III del Reglamento de Viviendas Protegidas.
  • b) En relación con las transmisiones de viviendas protegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa del I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995, aprobado por Decreto 119/1992, de 7 de julio, y del II Plan Andaluz de Vivienda 1996-1999, aprobado por Decreto 51/1996, de 6 de febrero, sólo se ejercerá el derecho de retracto legal cuando se incumplan los requisitos de la transmisión.

Artículo 5 Colaboración de las Notarías.- 

  1. En cumplimiento de las obligaciones impuestas en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, en el Reglamento de Viviendas Protegidas que aprueba este Decreto y en los planes de vivienda, y para facilitar el ejercicio de los derechos y deberes que tales normas atribuyen a la Administración Pública, los Notarios y Notarias pondrán en conocimiento de la Consejería competente en materia de vivienda el otorgamiento de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.
  2. A tal efecto, las Notarías remitirán a las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en materia de vivienda copias simples de las expresadas escrituras, debiéndose dejar constancia en la matriz de dicha remisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
  3. Previo Acuerdo formalizado entre la Consejería competente en materia de vivienda, el Consejo General del Notariado y los Colegios Notariales andaluces, la comunicación podrá realizarse por vía telemática y contendrá los datos esenciales de dichas escrituras referentes a los sujetos, objeto, precio y demás condiciones que se determinen por la Consejería competente en materia de vivienda, debiéndose dejar constancia en la matriz de dicha remisión. Las comunicaciones se efectuarán utilizando la firma electrónica del Notario o Notaria a que se refiere el artículo 109 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, a través de un servidor seguro y de manera que quede constancia electrónica de las comunicaciones y de la fecha en que se realizan.

Las características y detalles técnicos de este medio de comunicación serán establecidos en el citado Acuerdo.

Anexo I que contiene el reglamento

Artículo 20 Precio máximo en primera transmisión.-

  1. El precio máximo de las viviendas protegidas en primera transmisión, en venta o adjudicación, será el establecido en la calificación provisional, conforme al programa correspondiente del plan de vivienda vigente y el ámbito territorial donde se ubica.
  2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la del precio prevista en este artículo, a satisfacer por el adquirente o adjudicatario.
  3. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los previstos en este artículo, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio máximo legal que resulte de aplicación.

Artículo 21 Contratos de compraventa o de adjudicación.-

Los contratos de compraventa o de adjudicación además de las cláusulas previstas en el artículo 14.1, deberán incluir, como obligatorias, las siguientes:

  1. a) Las limitaciones a la facultad de disponer en las segundas o posteriores transmisiones en cuanto al tiempo, destino, adquirente, precio y régimen de comunicaciones, a las que se refieren los artículos 26 y siguientes.
  2. b) La obligación de la persona destinataria de ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la elevación a escritura pública del contrato, salvo que este plazo sea prorrogado por la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda.
  3. c) El derecho de la persona destinataria a instar la resolución del contrato en el caso de denegación de la calificación definitiva de la vivienda.

Artículo 22 Visado de los contratos de compraventa o de adjudicación.-

  1. Los contratos de compraventa o de adjudicación de viviendas protegidas serán presentados para su visado en las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en materia de vivienda, junto con la documentación justificativa del cumplimiento de los requisitos de las personas destinatarias para el acceso a la vivienda protegida de acuerdo con el correspondiente programa.
  2. El visado se llevará a cabo en la forma prevista en el artículo 18.

Artículo 23 Percepción de cantidades a cuenta.-

  1. Para que las personas promotoras de viviendas protegidas puedan percibir de las destinatarias, en el período comprendido entre el contrato de compraventa o de adjudicación y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, cantidades a cuenta del precio total, deberán cumplirse las siguientes condiciones:
  2. a) Las cantidades anticipadas se aplicarán únicamente a la construcción de las viviendas, debiendo ser ingresadas en cualquier entidad financiera a disposición de la persona promotora, en una cuenta separada, con distinción de cualquier otra clase de fondos pertenecientes a la misma.
  3. b) En los contratos de compraventa o de adjudicación se hará constar la cuantía de las cantidades anticipadas, los plazos en que han de ser satisfechas, la cuenta especial de la entidad financiera donde ha de verificarse el ingreso y la garantía que haya sido constituida por la persona promotora a la que se refiere el apartado 2.b) de este artículo.
  4. c) La autorización de la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda, en la que se hará constar los importes de las cantidades a percibir a cuenta.
  5. La solicitud para obtener la autorización a la que se refiere la letra c) del apartado anterior deberá acompañarse necesariamente de:
  6. a) Certificación del Registro de la Propiedad en el que se haga contar la titularidad del dominio de los terrenos o el derecho real sobre éstos que le faculte para realizar la promoción, y que se hallan libres de cargas y gravámenes que pudieran hacer inviable la promoción.
  7. b) Aval bancario suficiente o contrato de seguro que garantice la devolución, en su caso, del importe de las cantidades entregadas y los intereses legales del dinero devengados desde la percepción hasta el momento en el que se haga efectiva la devolución, constituido de conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Artículo 24 Entrega de la vivienda y elevación a escritura pública.-

  1. La persona promotora hará entrega de la vivienda a la destinataria, elevando a escritura pública el contrato privado, en el plazo máximo de tres meses, al que se refiere el artículo 14.1.b) o en el plazo que resulte de su prórroga.
  2. La escritura pública recogerá el contenido del contrato de compraventa o de adjudicación visado por la Consejería competente en materia de vivienda, a la vista de la copia diligenciada que presente la persona promotora.

La persona promotora deberá presentar copia autenticada de la calificación definitiva que se adjuntará a la escritura pública en la que se hará constar la fecha de la calificación definitiva, el plazo de duración del régimen legal de protección y, en su caso, los requisitos de la persona destinataria y de la vivienda para proceder a su descalificación antes de que transcurra el plazo legal de protección.

  1. Al objeto de poder comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en este artículo, las Notarías deberán poner en conocimiento de la Delegación Provincial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa o adjudicación en primera transmisión que se hayan autorizado en la forma prevista en el artículo 5 del Decreto por el que se aprueba este Reglamento.

Artículo 25 Conservación y obras de modificación y reforma.-

  1. La conservación y las obras de modificación y reforma de las viviendas protegidas, tanto de los elementos privativos como de sus elementos comunes, estarán sujetas a la normativa urbanística que resulte de aplicación.
  2. El correspondiente ayuntamiento podrá autorizar obras que supongan modificación en la superficie que figura en la calificación definitiva cuando la normativa urbanística lo permita y la nueva superficie se encuentre dentro de los límites que establezca el plan de vivienda autonómico vigente en ese momento. Esta modificación deberá recogerse en la calificación definitiva, elevarse a escritura pública y proceder a su inscripción registral, a los efectos previstos en el artículo 27.

CAPÍTULO IV

Segundas o posteriores transmisiones de viviendas protegidas

Artículo 26 Requisitos.-

  1. Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sometidas a los requisitos o condicionantes básicos de tiempo, destino, adquirente, precio y régimen de comunicaciones, previstos en los apartados siguientes.

Los requisitos anteriormente citados tienen la consideración de limitaciones de la facultad de disponer de la persona titular de la vivienda protegida.

  1. Respecto del requisito del tiempo, las personas titulares de una vivienda protegida no podrán transmitirla intervivos ni ceder su uso por ningún título durante el plazo mínimo de diez años, salvo que el programa prevea un plazo inferior. Tal plazo empezará a contarse desde la fecha del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o, en el supuesto de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva.

Asimismo se podrán exceptuar de lo dispuesto en el párrafo anterior, por resolución motivada de la persona titular de la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda, las transmisiones que tengan lugar por alguna de las causas siguientes:

  1. a) Motivos laborales.
  2. b) Incremento de los miembros de la unidad familiar.
  3. c) Necesidad en un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
  4. d) Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
  5. e) Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
  6. f) Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, como son, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, el divorcio o separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
  7. g) Tratarse de la transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de quien ya fuese cotitular de ésta. Se entenderán comprendidos en este último supuesto las particiones de herencia y disoluciones de condominio y de sociedades conyugales, cuando una de las personas cotitulares adquiera la totalidad de la vivienda abonando en metálico el valor de la parte de las demás condueñas.
  8. h) Otras que establezca el correspondiente plan de vivienda.
  9. Las viviendas protegidas que sean objeto de una segunda o posterior transmisión deberán mantener su destino de residencia habitual y permanente del nuevo adquirente.
  10. Respecto del requisito del precio, en las segundas o posteriores transmisiones el precio máximo de venta se determinará en la forma establecida en el artículo 27.
  11. La persona adquirente deberá cumplir, al tiempo de la transmisión, los requisitos para acceder a la vivienda protegida que establezca el programa asimilable o el programa al que se refiere el artículo 27.2, en su condición de persona destinataria y conforme dispone el artículo 5.

En ningún caso podrán verse alterados estos requisitos referidos a la persona del adquirente que constituyen el fundamento básico consustancial al régimen de la vivienda protegida.

  1. Respecto del régimen de comunicaciones, el transmitente y el adquirente estarán sujetos al mismo, en los términos previstos en los artículos 28 y 29.

Artículo 27 Precio máximo de venta.-

  1. El precio de venta de las viviendas protegidas en segundas o posteriores transmisiones será el que las partes libremente acuerden que, en ningún caso, podrá superar el mayor de los precios siguientes:
  2. a) El de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable.
  3. b) El de la primera transmisión, actualizado en la forma que fije el correspondiente plan de vivienda, con aplicación, en su caso, de los coeficientes correctores que establezca.
  4. Transcurridos quince años desde la fecha de la calificación definitiva, el precio límite a tener en cuenta será, si este fuera superior, el de las viviendas correspondientes al Programa de Viviendas de Iniciativa Municipal y Autonómica o programa asimilable que contemple un precio máximo superior para la primera transmisión de las viviendas.
  5. Si la vivienda protegida hubiera aumentado su superficie, de conformidad con lo establecido en el artículo 25.2, el precio máximo de venta se computará sobre la nueva superficie.
  6. Si la vivienda hubiese experimentado mejoras que por su naturaleza puedan significar un aumento del valor de la misma, el precio de venta fijado por las partes, dentro de los límites previstos en este artículo, se podrá incrementar por un importe máximo del 10%.

Artículo 28 Régimen de comunicaciones y autorización previas a la transmisión.-

  1. Las segundas o posteriores transmisiones de viviendas protegidas estarán sujetas, con carácter previo, al régimen de comunicaciones previsto en el artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
  2. Las personas titulares de viviendas protegidas comunicarán a la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda la decisión de transmitir, presentando el modelo que se incluye como Anexo I.A y aportando, al menos, la documentación correspondiente a:
  3. a) Su identificación.
  4. b) Título de propiedad debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
  5. c) Determinación del precio de la transmisión y su forma de pago.
  6. d) Condiciones de la transmisión.
  7. e) Acreditación, en su caso, de las circunstancias que permiten la transmisión antes del plazo de diez años desde su adquisición en los supuestos previstos en el artículo 26.2.
  8. La persona interesada en la adquisición deberá comunicar a la citada Delegación Provincial la intención de adquirir, presentando el modelo que se incluye como Anexo I B, y aportando, al menos, la documentación correspondiente a:
  9. a) Sus datos personales y los de su unidad familiar.
  10. b) Los ingresos económicos anuales así como los del resto de los miembros de la unidad familiar.
  11. c) Una declaración responsable referida a que reúne los requisitos para ser destinataria de la vivienda protegida que pretende adquirir y del compromiso de que va a destinar la misma a residencia habitual y permanente.
  12. Si la comunicación no reuniese todos los requisitos a que se refieren los apartados 2 y 3 o faltase documentación, se requerirá a la persona titular o a la interesada en la adquisición para que, en el plazo de diez días, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su petición, conforme al artículo 71.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
  13. La citada Delegación Provincial, en el plazo de un mes desde la recepción de la última de las comunicaciones previstas en los apartados anteriores, resolverá si procede o no la transmisión, apreciando, en su caso, las circunstancias a las que refiere el artículo 26.

Dicha Delegación Provincial establecerá en la referida resolución si ejercerá o no el derecho de tanteo sobre la transmisión prevista, así como la entidad pública a la que, en su caso, se ceda el ejercicio del derecho, en los términos previstos en el artículo 51.

Transcurrido dicho plazo sin que se haya dictado y notificado la resolución se podrá entender que procede dicha transmisión, no habiendo lugar al ejercicio del derecho de tanteo.

  1. En todo caso, si transcurridos 60 días naturales, computados a partir de la práctica de la última de las comunicaciones previstas en los apartados 2 y 3 de este artículo, no se hubiese ejercitado el derecho de tanteo anunciado en la resolución a la que se refiere el apartado anterior, la transmisión podrá llevarse a cabo en sus mismos términos, conforme a lo dispuesto en el artículo 12.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
  2. Se entenderá cumplido el régimen de comunicaciones previsto en los apartados anteriores, cuando quede acreditado que las viviendas se han puesto a disposición del Ayuntamiento titular del correspondiente Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida o se ha cedido el derecho de uso al mismo y cuando dichas viviendas o los derechos sobre las mismas sean adjudicados a través del citado Registro. También se entenderá cumplido el régimen de comunicaciones en los supuestos de permutas de viviendas con la intermediación del mencionado Registro.

Artículo 29 Comunicación de la persona adquirente.-

La persona adquirente deberá comunicar a la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda, en el mes siguiente a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la misma, así como una copia de la escritura o documento donde se haya formalizado, conforme a lo dispuesto en el artículo 12.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

Artículo 30 Elevación a escritura pública.-

  1. Los Notarios y las Notarias no podrán autorizar ninguna escritura pública en que se formalice la segunda o posterior transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y disfrute sobre viviendas protegidas sin que, previamente, se acredite la resolución a la que se refiere el artículo 28 por la que se declara que procede la transmisión o la práctica de las comunicaciones, cuando haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 28.5 sin que se haya notificado resolución expresa para el ejercicio de tal derecho, circunstancias todas ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose a la matriz la citada resolución o, en su caso, testimonio de las comunicaciones. Si la resolución hubiese anunciado el ejercicio del derecho de tanteo, no se podrá elevar a escritura pública la citada transmisión hasta que hubiese transcurrido el plazo previsto en el artículo 51.1.
  2. Las Notarías deberán poner en conocimiento de la Delegación Provincial competente en materia de vivienda las escrituras públicas de compraventa o adjudicación en primera transmisión que se hayan autorizado en la forma prevista en el artículo 5 del Decreto por el que se aprueba este Reglamento.

Artículo 31 Inscripción registral de las transmisiones.-

Será requisito necesario para proceder a la inscripción registral de las escrituras públicas en las que se formalicen las segundas o posteriores transmisiones, que resulte acreditado el cumplimiento de lo dispuesto en este Capítulo en relación con las condiciones de la transmisión y con el régimen de comunicaciones.

Artículo 32 Nulidad de pleno derecho de las transmisiones.-

Serán nulas de pleno derecho, salvo a los efectos del ejercicio del derecho de retracto, las transmisiones en las que la persona transmitente y la adquirente de la vivienda protegida no hayan dado cumplimiento a las condiciones establecidas en este Capítulo, referentes a las comunicaciones que con carácter previo o posterior a la transmisión deben realizar, de conformidad con lo previsto en los artículos 13.4 y 12.4, respectivamente, de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

Artículo 33 Transmisiones forzosas de las viviendas protegidas.-

A las transmisiones forzosas, judiciales o extrajudiciales, de las viviendas protegidas les será de aplicación lo dispuesto en el presente Capítulo en cuanto al régimen de comunicaciones, de acuerdo con la naturaleza de estas transmisiones.

Artículo 33 bis Permutas de viviendas protegidas.-

  1. Podrá autorizarse la permuta entre viviendas protegidas siempre que se ajuste al procedimiento y requisitos establecidos para las segundas o posteriores transmisiones en este Capítulo.
  2. Atendiendo a la finalidad de la permuta, no se ejercerá el derecho de tanteo legal sobre las viviendas que se pretendan permutar.
  3. En el supuesto de que las dos viviendas a permutar se encuentren dentro del plazo de los diez años de limitación de la transmisión, será suficiente con que solo una de las dos unidades familiares se encuentre en alguna de las circunstancias previstas en el artículo 26.2, párrafo segundo.
  4. La autorización de la permuta corresponde a las personas titulares de las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en materia de vivienda de la provincia en que estén ubicadas las viviendas a permutar, salvo que pertenezcan a provincias distintas, en cuyo caso la autorización corresponderá a la persona titular de la Dirección General competente en materia de vivienda.

En el supuesto contemplado en el artículo 28.7 no será necesaria esta autorización.

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