2División de finca
La división de finca es aquella operación registral consistente en crear dos o más fincas de otra previamente inmatriculada abriendo folio registral con su propio número cada una de aquellas.
Normativa:
– Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Art. 17
–Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
–Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículo 10.
–Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía;
– Art, 79,80, 81 y 82 R.D. 1093/1997, de 4 de julio.
Naturaleza jurídica:
Es un acto de riguroso dominio, quiere decir que, si bién no altera sustancialmente el patrimonio del propietario porque nada sale del mismo, si se modifica al tranformarse los bienes quedando sujetos a diferente estatus, pues lo que era una fincas pasa a ser dos o más.
Requisitos.
-Legitimación en el requirente. La división como un acto de riguroso dominio si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará de los propios títulos de dominio, que se deben acompañar. Si la finca tiene carácter ganancial podrá hacerse con el concurso, solo, del titular registral.
Si se lleva a cabo como parcelación urbanística se observarán los requisitos relativos a la delimitación del área de actuación, sistema de actuación y toma de decisiones previstos en la Ley en cada caso, tal como se ve en su ficha correspondiente.
– Deberá hacerse en escritura pública en la que se describirán cada una las nuevas fincas. Para su inscripción en el Registro no es necesario que coincidan las nuevas parcelas con el catastro.
– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. Salvo en los supuestos legales de innecesaridad de la licencia que deberá certificar el Ayuntamiento respectivo, toda alteración de la superficie de un inmueble estará sujeta a la previa obtención de licencia de parcelación. Este acto administrativo corresponde al Ayuntamiento pero tratándose de reparcelaciones urbanísticas la competencia será de la CCAA correspondiente. No cabe silencio positivo del artículo 42 de la LPA, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho.
– Si la finca está gravada con una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la división si no presta su consentimiento.
– Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo.
PARTICULARIDADES SEGÚN LA NATURALEZA DEL INMUEBLE
–En propiedad horizontal. La finca debe ser susceptible de división, por lo que no es posible separar parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal que constituye una unidad jurídica integrada por elementos privativos o comunes. Solo los elementos privativos pueden dividirse.
En el ámbito del régimen de propiedad horizontal se precisa previsión estatutaria o acuerdo de la Junta de propietarios en los términos del artículo 10 LPH así como un acto administrativo que autorice la creación de diferente número de viviendas de las previstas en la licencia de obras. Las porciones divididas deben tener salida propia a la vía pública o elemento común. Se precisa autorización administrativa para dividir un elemento de la división horizontal como normativa estatal básica R. 20 de marzo de 2014 (RS 28 mayo 2014 y 17 octubre 2014) res 23 de marzo de 2015.
–En superficie urbana. Es precisa la licencia sin que se pueda eludir por algunos de los medios que sanciona el artículo 66 de la LOUA, si bien si se trata de parcelas resultantes de una reparcelación los diferentes edificios podrán formar finca independiente sin necesidad de licencia, art. 82 R.D. 1093/1997, de 4 de julio. Si la parcela es indivisible sólo podrán crearse fincas registrales independientes si los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.
– En Rustica además de lo previsto para las urbanas será de aplicación lo dispuesto en los artículo 23 y ss de la Ley de modernización de explotaciones agrarias Ley 19/1995, de 4 de julio. En un lenguaje coloquial la parcelación ilegal surge cuando en un terreno rústico, aparecen parcelas de terreno, las cuales se realizan sin licencia municipal.
En las zonas rústicas de protección por su especial interés, no caben divisiones.
Fiscalidad.
–RDL 1/1993, de 24 de septiembre que aprueba el TR de la LITP y AJD, arts. 27y ss.
– RD 828/1995 de 29 de mayo Reglamento ITP y AJD, arts. 66 y ss.
– Decreto Legislativo andaluz 1/2009, arts. 23 y 26; Decreto Ley andaluz 1/2012, de 19 de junio.
La división tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, dado que se trata de una escritura que tiene por objeto una cosa evaluable y es inscribible (eso si voluntariamente) en el Registro de la Propiedad. En Andalucía la segregación tributa al 1.2% del valor total de la finca que se divide. Es importante tener en cuenta que si la finca matriz está gravada con hipoteca y se pretende liberar de ella una parte y/o distribuir la responsabilidad entre una o todas las fincas se devengarán un nuevo hecho imponible por AJD al 1,2% de la total responsabilidad de la hipoteca.
Si la división es previa y necesaria a una extinción de condominio, existe jurisprudencia que considera que como operación complementaria no está sujeta a tributación, no obstante la Junta de Andalucía no sigue este criterio en la circular de 1/2013, basándose en las resoluciones de la DGT de 5 de noviembre de 2009 y 24 de enero de 2013.
Importante: la segregación paga el 1.2% del valor de la finca segregada, la división paga el 1.2% del valor de toda la finca (por lo que, a ser posible, conviene hacer una escritura de segregación y no de división).