Inmatriculación De Finca En El Registro.
En sentido amplio la inmatriculación abarca no solo el acceso al Registro de una porción de terreno que antes no existía, sino también la apertura de nuevo folio registral de una porción de terreno que si bien ya estaba inscrita, estaba dentro de otra finca con folio propio.
Aquí analizamos la inmatriculación en sentido propio que es: “el ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad a través de la primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, mediante la presentación de los títulos legalmente admitidos, para la apertura de folio registral donde se seguirá su historial jurídico real”. Se trata, con ese ingreso, de coordinar el Registro con la realidad extra-registral siendo este uno de los medios a tal efecto previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 201 de la LH dice que “la inmatriculación que no estén inscritas a nombre de persona alguna se practicará a) mediante expediente de dominio; b) título público de su adquisición, complementada por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante; c) expediente de dominio del 206, solo en los casos que en el mismo se indican”.
La inmatriculación por título público, es la que nos interesa, se regula en el artículo 205 de la LH y 298 a 302 del RH, a grandes trazos, se precisa:
1º INEXISTENCIA DE INSCRIPCIÓN: Certificación registral negativa. Acredita que la finca no esta inmatriculada, se trata de evitar lo que se conoce como doble inmatriculación: que una misma finca tenga dos historiales paralelos, por los problemas que en la práctica puede ocasionar.
2º BASE FÍSICA: Certificación catastral descriptiva y gráfica. Se exige con el fin de la finca acceda al Registro tal y como existe en la realidad tomando como base gráfica el catastro en términos descriptivos coincidentes con la finca que se trata de inmatricular y a favor de persona que aparezca como transferente o adquirente. Dicha certificación puede obtenerse directamente por la Notaria accediendo a la sede virtual del catastro. Se treta de coodinar lo que el Registro publica con el Catastro.
La falta de coincidencia determina la imposibilidad de inmatricular por lo que con carácter previo se precisa modificar el catastro.
3º BASE JURÍDICA. Distinguimos:
- a) Titulo inscribible. Debe ser un título público (escritura, sentencia) traslativo o declarativo del dominio, pues según 7 1º LH, la primera inscripción de cada finca será la de su dominio; por lo tanto, el acceso a la finca en el Registro es de la mano de su propiedad, aunque puede ser solo de una parte indivisa. Como se dijo la descripción de la finca debe corresponderse con el catastro
- b) Título complementario. Es, quizá, el requisito más complicado en la práctica. Se trata de acreditar, de modo fehaciente que el anterior titular estaba legitimado para transmitir el derecho. Si el derecho del transferente consta en escritura o resolución judicial se acompaña a la nueva escritura y ya está. La DGRN no admite los meros título instrumentales, como dice la resolución de 1 de Diciembre de 2.014 respecto de una aportación a gananciales por haber evidencias de haber sido realizada “ad hoc” con fines in-matriculadores y en perjuicio de terceros que se oponían. En este sentido otras más.
El art. 298 previó tras la reforma del Rd 1867/ 1998, de 4 de septiembre los documentos fehacientes (por tal la DGR y N no entiende los privados con firmas legitimadas).
A falta de documento auténtico que acredite el derecho del tranferente con anterioridad, este deberá de suplirse mediante un acta de notoriedad que se tramitará con arreglo al artículo 209 del RN.
Existen determinados supuestos especiales de inmatriculación por:
–suponer especiales garantías: Art. 22 Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes; Art 15 Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas y 33 y 34 de su Reglamento (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre) cuando la finca cuya inmatriculación se pretende esta o puede estar en zona de servidumbre marítima.
–Estar englobados en unidades de actuación, tales como concentraciones parcelarias arts. 222, 223 y 235. 1º y 3º de la Ley de Reforma y Desarrollo agrario DEc 118/1973; Reparcelaciones por los procedimientos previstos en la normativa respectiva.
EFECTOS:
Practicada la inscripción con las formalidades previstas en la Ley hipotecaria, abriendo su correspondiente folio registral y demás operaciones posteriores complementarias (publicando el edictos), el efecto fundamental viene previsto en el artículo 207 LH “las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha”.
Esta suspensión de efectos que quiere decir:
1º que la protección registral solo se refiere a tercero, no al inmatriculante, este no queda protegido en ningún caso pues no reúne los requisitos del artículo 34 del LH siendo discutida la aplicación del artículo 32. Por tanto su inscripción es atacable por cualquiera que demuestre mejor derecho al inmueble.
2º La inmatriculación, no obstante, produce efectos a favor del titular, pues aparece en el registro con facultades para transmitirlo, por el principio de legitimación, que no se suspende temporalmente, por ello,
3º La suspensión de efectos se refiere a los adquirentes que, cumpliendo los requisitos del artículo 34 LH adquieran tanto antes de los dos años de suspensión y transcurrido ese lapso, quedarán plenamente protegidos frente a todos, siendo su derecho inatacable.
Fiscalidad.
-7. 2º RDL 1/1993, de 24 de septiembre que aprueba el TR de la LITP y AJD, equipara el título complementario al que suple en realidad, además de la propia de los títulos in-matriculadores, siempre que no esté prescrito, si se ha realizado el acta complementaria, está tributará como el título que haya suplido al 8%.